對(duì)于大多數(shù)人來說，自己一輩子的積蓄可能有相當(dāng)一部分都是留做養(yǎng)老使用，然而，近年來市場(chǎng)上卻屢屢出現(xiàn)商家企圖用各種“花招”從中牟取不法利益的情況。日前，有知情人士向北京商報(bào)記者透露，有開發(fā)商打著共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老社區(qū)的旗號(hào)在京銷售類商品房的項(xiàng)目。就此，記者通過網(wǎng)絡(luò)等多渠道循線找到了知情人士口中的名為“迎福園”項(xiàng)目，并與該項(xiàng)目工作人員取得了聯(lián)系。據(jù)介紹，迎福園的購(gòu)買方式、產(chǎn)權(quán)分配比例等核心內(nèi)容，幾乎完全“復(fù)制”了去年底北京市多部門聯(lián)合披露的、位于雙橋的全市惟一共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)。就此，北京市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確，迎福園不是北京所批準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點(diǎn)項(xiàng)目，如果按照這一形式銷售應(yīng)該是違法的，目前市民政局正對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。
“復(fù)制”試點(diǎn)模式
“迎福園項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有形式雖然是國(guó)家新推出的‘共有產(chǎn)權(quán)’模式，但實(shí)際上就和一般商品房一樣。”這是迎福園售樓處工作人員在向北京商報(bào)記者介紹項(xiàng)目情況時(shí)反復(fù)提及的一句話。
根據(jù)迎福園的宣傳單頁(yè)介紹，該養(yǎng)老社區(qū)占地216畝，位于南五環(huán)和南六環(huán)之間，距離市中心18公里。
據(jù)上述工作人員介紹，迎福園養(yǎng)老社區(qū)每棟樓基本都是6層、2個(gè)單元，現(xiàn)階段其中共有兩棟樓中共7層對(duì)外出售，戶型分別約為78平方米和46平方米，售價(jià)統(tǒng)一為4.3萬(wàn)元/平方米，帶家具家電及精裝修、民水民電。“以此計(jì)算，該項(xiàng)目的單套售價(jià)主要在180萬(wàn)元、330萬(wàn)元左右。低于周邊二手房?jī)r(jià)格1萬(wàn)多元/平方米。現(xiàn)在，項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入預(yù)訂排號(hào)階段，定金為50萬(wàn)元/套，同時(shí)現(xiàn)在預(yù)訂還可以參加20萬(wàn)元抵30萬(wàn)元房款的活動(dòng)，即一共預(yù)交70萬(wàn)元可抵扣80萬(wàn)元房款。”該工作人員表示。
在提到迎福園最為關(guān)鍵的“共有產(chǎn)權(quán)”模式時(shí)，迎福園的“口徑”與此前多部門介紹的試點(diǎn)項(xiàng)目如出一轍。然而，上述市民政局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確告訴北京商報(bào)記者，截至目前，本市正式公布的共有產(chǎn)權(quán)形式出售的養(yǎng)老項(xiàng)目有且只有一個(gè)，并非迎福園。
北京商報(bào)記者從上述工作人員提供的購(gòu)房合同部分文本中發(fā)現(xiàn)，合同提出：“甲方（企業(yè)）保障乙方（購(gòu)房人）入住時(shí)間、為乙方辦理共有產(chǎn)權(quán)網(wǎng)簽時(shí)間均為2018年8月30日前，為乙方辦理共有房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間為2020年12月30日前，其中共有產(chǎn)權(quán)甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有產(chǎn)權(quán)可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，可出租、可轉(zhuǎn)讓、可繼承。”該工作人員直接表示，企業(yè)所持有的5%產(chǎn)權(quán)對(duì)購(gòu)房人沒有任何影響，出租、出售價(jià)格沒有限制，企業(yè)也不從中分成，這和國(guó)家確定的共有產(chǎn)權(quán)住房略有不同。此外，這位工作人員還提醒記者，購(gòu)買該項(xiàng)目不受現(xiàn)行限購(gòu)政策限制，也不納入在京購(gòu)房記錄。
不過，北京商報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，根據(jù)迎福園工作人員描述，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式與雙橋恭和家園試點(diǎn)存在一定出入：前者雖然需要購(gòu)房人至少一位男60歲、女55歲以上親屬，而且需由民政部門開具證明，具體居住人并不做要求也不會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，其他沒有任何必須交納的費(fèi)用；但后者明確要求每套房必須至少有一位60歲以上老人居住，在此基礎(chǔ)上，每個(gè)月購(gòu)房人還必須繳納3000元的服務(wù)費(fèi)。
土地性質(zhì)存“疑點(diǎn)”
與試點(diǎn)“巧合”的共有產(chǎn)權(quán)模式并非迎福園惟一的“疑點(diǎn)”。
在解釋迎福園銷售房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為何只有50年權(quán)限時(shí)，上述工作人員表示，因?yàn)轫?xiàng)目所在土地的性質(zhì)為養(yǎng)老用地，這種土地產(chǎn)權(quán)只有50年。
去年2月，市民政局、市住建委曾在聯(lián)合印發(fā)的《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點(diǎn)方案》中明確，支持樂成老年事業(yè)投資有限公司利用朝陽(yáng)區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式。
然而，北京商報(bào)記者在合同文本中發(fā)現(xiàn)，合同第一條就明確表示，迎福園居家養(yǎng)老社區(qū)位于大興區(qū)亦莊博興五路與涼水河一路交匯處X6M1地塊。就此，記者咨詢了多位房地產(chǎn)業(yè)界人士，并從百度百科查找發(fā)現(xiàn)，在地塊編號(hào)中，M指代工業(yè)用地，而M1即一類工業(yè)用地，定義為對(duì)居住和公共環(huán)境基本無(wú)干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，其中并不包括養(yǎng)老用地，涉及養(yǎng)老用地的土地主要是含R、A編號(hào)的地塊。因此，在這一地塊開發(fā)共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房顯然與所在地塊的土地性質(zhì)不符。
而且，北京商報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，早在2013年時(shí)就有多家媒體曾報(bào)道，中國(guó)（大興）設(shè)計(jì)瑰谷在大興區(qū)布局了“一谷五園”，其中亦莊西曼設(shè)計(jì)園就位于北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)路東區(qū)X6M1地塊。
根據(jù)彼時(shí)的公開消息，中國(guó)（大興）設(shè)計(jì)瑰谷的功能定位是圍繞服裝產(chǎn)業(yè)、電子信息和汽車產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，搭建高技術(shù)企業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)平臺(tái)與服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)國(guó)際高技術(shù)研發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)發(fā)展和合作的高科技產(chǎn)業(yè)園。園區(qū)由西曼公司通過“邊建設(shè)、邊培育”進(jìn)行開發(fā)，預(yù)計(jì)總投資21億元，2018年園區(qū)投入全負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，西曼集團(tuán)總部和工廠搬至亦莊，各類研發(fā)和生產(chǎn)企業(yè)100-200家，營(yíng)業(yè)收入46.85億元，上繳各類稅收3.34億元。