最近一段時間,“租房貸”屢屢見諸報端,租客選擇長租公寓并簽訂合同后發現,原本是租房,結果卻背上一筆貸款。在“租房貸”模式下,租戶名義上是按月交納租金,但實際上是在向第三方金融平臺歸還房租分期貸款的月供。
鑒于“租房貸”問題重重,北京市住建委稱,針對住房租賃企業違規使用“租房貸”,目前正聯合相關部門調查取證。
接受記者采訪的專家建議,對于中介機構聯合網貸平臺欺詐租戶“變租為貸”的行為,應嚴厲懲治,增加違法成本。同時,在現有金融法律框架內,允許合規的金融機構以合規的業務流程、合規的利率標準開展房屋租賃市場的分期業務。
“租房貸”嚴重影響政府調控
在北京生活的張女士在某長租公寓平臺租了一套房子,“我們簽合同的時候,中介讓我簽了兩年。其實我只想租一年,但他非讓我簽兩年”。
張女士對媒體介紹說:“到了付款環節,中介就讓我簽第三方的租賃分期平臺,當時我不知道它是租賃分期平臺。中介說,如果選擇按月付的方式,而且是押一付一的話,就得簽這個平臺。我問這個平臺是做什么用的,中介說就是負責收款的,每個月往里面打錢就好。”
后來,中介又讓張女士簽署了一份銀行卡自動扣款協議。事后,張女士才注意到,這個她本以為收款的租賃平臺實際上替她代付了24個月的房租,而她每個月所交納的房租實際上是房租分期貸款。
張女士遭遇的是強制貸款付租金,也就是大家所說的“租房貸”。
實際上,“租房貸”不僅存在于北京,其他城市也出現過類似情況。
近日,浙江省杭州市一家名為鼎家網絡科技有限公司的長租公寓“爆倉”,公司發布通知稱因經營不善導致資金斷裂,已停止運營,4000多住戶受損。
據媒體報道,鼎家公司利用6家網貸平臺“套路”租客,讓租戶在不知情的情況下使用網絡貸款。租客通過銀行卡綁定網貸平臺,每月返還給貸款App相應的金額交納房租；鼎家公司拿到金融機構貸款后,不是一次性結算給房東,而是利用截留的租金盤下更多的房子。
這正是業內人士介紹的“租房貸”模式:租戶與長租公寓企業簽訂合同,長租公寓用這份合同以租客的名義向第三方互聯網金融平臺申請房租分期貸款,第三方平臺會一次性給長租公寓支付合同期的全部租金,租戶名義上是按月交租金,但實際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說,一些互聯網金融機構為了擴大流量,在短時間內把業務規模迅速擴大,會采取各種手段盲目開展業務,甚至包括把未來的資金作為抵押品進行貸款。
郭田勇認為,無論從業務流程還是風險管理來看,“租房貸”都有比較多的漏洞。
在中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來,“租房貸”的操作方式是,住房租賃企業通過銀行貸款等多種金融渠道獲得資本,然后擴大房源,獲得房屋租賃市場的定價權,但這種方式客觀上嚴重影響了政府對房地產市場的價格調控。
嚴懲違規行為提高違法成本
針對違規“租房貸”,北京等地相關部門已經出手。
8月17日,北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人。明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
8月22日,北京市住建委會同市公安局、市工商局等部門,開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。舉報投訴熱線開通第一天,共接到投訴舉報52條,其中就包括“強制貸款付租金”問題。
尹振濤告訴記者,在實際操作中,住房租賃企業或者強制將租金變成貸款,或者偷偷將租金變成貸款,導致租戶在被迫或者不知道的情況下向金融機構分期還款,這其實是一種欺詐行為,是一種違法行為,必須嚴懲。
尹振濤認為,對“租房貸”也不能全部否定,作為一種分期業務,如果租房人明確知道租金是通過貸款的方式解決,也是符合商業邏輯的,這時候需要做的是考慮利率是否符合法律規定、分期還款是否符合租戶實際情況等。
尹振濤告訴記者,如果住房租賃企業通過欺詐或者強制方式讓租戶簽訂“租房貸”協議,一方面需要給租戶一個合理的退出方式,同時對住房租賃企業的違規行為進行嚴懲,讓其承擔相應的責任,提高其違法成本。
將“租房貸”納入金融監管
據了解,針對住房租賃企業違規使用“租房貸”,北京市住建委目前正聯合北京市銀監局、金融局、稅務局等部門調查取證,嚴查這些中介機構的資金來源和流向,一旦查實,將從重處罰,聯合懲戒。
郭田勇說:“現在為了防范金融風險、保證經濟平穩增長,有必要對一些機構過于冒進的行為進行糾正。”
在尹振濤看來,對于資本進入住房租賃市場,尤其是資本不計成本這種方式,監管部門需要密切關注資金途徑、銀行貸款方式等,防止違規行為的發生,同時也不需要直接禁止風險投資的進入,畢竟在依法監管框架下,經過冷靜期之后,資本會逐漸退出。
尹振濤還建議,對于租房分期業務,在現有的金融監管框架下,可以允許金融機構依法經營,同時對這項業務加強監管,包括業務流程、利率標準等；同時明確規定相關企業的告知義務,告知租戶清晰的法律后果,讓租戶決定是否選擇。
首都經貿大學金融學院副院長高杰英認為,從市場的角度來說,如果企業在合法合規的基礎上,通過資本市場運作貸款或者融資,是應該被允許的,但從市場監管的角度來說,針對某些領域的創新,監管應該及時跟上。加強監管,主要是針對于現在的這些模式、運營的規范性,要使得這個市場的運行在可控的范圍內。（記者 陳磊 制圖/李曉軍）