高額物業(yè)費(fèi)難管一輛“霸王車”？創(chuàng)智云城停車亂象拖足一年，業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)管理“名不副實(shí)”

深圳新聞網(wǎng)2026年7月10日（記者 姚嘉惠 李佳 王睿）近日，有深圳南山區(qū)創(chuàng)智云城住戶向本網(wǎng)報(bào)料，稱小區(qū)地下車庫長期存在車輛違規(guī)跨位停放、僵尸車滯留、燃油車占用充電樁車位等亂象。住戶通過樓棟管家向物業(yè)反饋近一年，問題始終未解決。加之公共區(qū)域不文明行為頻頻出現(xiàn)，不少業(yè)主提出質(zhì)疑：每平方米4.6元的物業(yè)費(fèi)，為何連基礎(chǔ)的小區(qū)管理都無法滿足。

亂象持續(xù)近一年，多渠道反饋無果

地下車庫是矛盾最為集中的區(qū)域。據(jù)多名住戶描述，小區(qū)地下車庫內(nèi)有同一輛車長期一次性占用兩個(gè)車位停放，在車位緊張的高峰時(shí)段直接加劇停車矛盾。

記者核實(shí)官方規(guī)劃信息發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)智云城屬于產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)園綜合體，并非純居住小區(qū)，車位為辦公、商業(yè)、公寓全業(yè)態(tài)共享，并無單獨(dú)的居住類專屬車位配比。項(xiàng)目二期共規(guī)劃5棟公寓合計(jì)3342套住房，其中逸居公寓運(yùn)營的B、D、E座合計(jì)1610套。

若當(dāng)前整體出租率穩(wěn)定在95%左右，按套均2人估算，二期公寓實(shí)際居住人口約3000至4000人。全園區(qū)地下三層車庫總規(guī)劃車位5600個(gè)，覆蓋一、二、三期全地塊，單從賬面數(shù)據(jù)看，車位與二期公寓總戶數(shù)比值約1.67:1。

但多位住戶表示，車位面向園區(qū)辦公企業(yè)、商業(yè)客流、公寓住戶開放共用，在夜間公寓住戶集中停車時(shí)段，實(shí)際停車感受并不好。而違規(guī)跨位停放、僵尸車滯留、燃油車擠占充電位等管理缺位問題，進(jìn)一步壓縮了有效車位供給。

公共區(qū)域的管理缺位同樣引發(fā)不滿。有住戶拍到有家長放任兒童在公共活動(dòng)區(qū)域的地漏旁小便，上前勸阻并告知前方100米處即有公共廁所，卻遭到該家長無視。住戶認(rèn)為，物業(yè)對(duì)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、文明引導(dǎo)職責(zé)存在明顯缺失。

多名住戶證實(shí)，上述問題已通過業(yè)主群、管家渠道反復(fù)反饋近一年，始終未見實(shí)質(zhì)性改善。

7月7日上午，記者前往創(chuàng)智云城二期地下車庫實(shí)地走訪，在3棟D座看到了多輛沒有規(guī)范停車的車輛，其中一輛擋風(fēng)玻璃上已被物業(yè)張貼《安全文明停車溫馨提示》。

該提示單由創(chuàng)智云城二期物業(yè)服務(wù)中心開具，顯示涉事車輛違規(guī)事由為“停放在非指定區(qū)域”，違反《停車場(chǎng)車輛管理規(guī)定》及《停車場(chǎng)車位使用協(xié)議》。單據(jù)寫明，物業(yè)服務(wù)中心已于當(dāng)日9時(shí)30分電話提醒車主挪車，并要求10分鐘內(nèi)將車輛停放至指定車位或駛離。單據(jù)明確要求對(duì)3次（含）以上違停或不聽勸告的車輛，停車場(chǎng)有權(quán)將車輛拖至適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，采取暫停或終止月卡權(quán)限、納入園區(qū)停車場(chǎng)禁停名單的處理。

流程正在推進(jìn)，承諾近期落地

針對(duì)住戶集中投訴的問題，物業(yè)方近期在業(yè)主群作出公開書面回復(fù)。

物業(yè)方面表示，日常違停處置、勸導(dǎo)溝通、臺(tái)賬記錄、黑名單上報(bào)錄入等全流程工作，均留有完整工作存檔，每日巡查勸阻、電話聯(lián)系挪車、張貼提示的工作已常態(tài)化落實(shí)。針對(duì)違規(guī)車輛拉黑處理，物業(yè)解釋稱，車輛拉黑準(zhǔn)入限制屬于車場(chǎng)內(nèi)部管控流程，執(zhí)行前需要逐級(jí)提交報(bào)備、走完完整審批流程，完成全部相關(guān)手續(xù)后方可正式生效。

對(duì)于有業(yè)主提出的公開違規(guī)車主及車輛信息的訴求，物業(yè)以車輛號(hào)牌、勸阻明細(xì)、黑名單涉及車主個(gè)人隱私、不符合信息管理規(guī)范為由，拒絕在公共業(yè)主群內(nèi)公開披露，僅表示后續(xù)車場(chǎng)整體治理進(jìn)展與優(yōu)化措施，會(huì)統(tǒng)一在群內(nèi)向全體住戶同步反饋。

流程成“拖延托詞”，違規(guī)成本近乎為零

物業(yè)的整套回復(fù)并未平息住戶的不滿，不少住戶直言，通篇都是流程化的官方話術(shù)，沒有實(shí)際解決問題的價(jià)值。

“說了常態(tài)化巡查、走審批流程，但這么久了亂停的車照樣停，違規(guī)成本幾乎為零。”有住戶表示，業(yè)主真正在意的不是物業(yè)做了多少臺(tái)賬、走了幾級(jí)審批流程，而是違規(guī)行為有沒有真正被制止，停車秩序有沒有得到實(shí)質(zhì)改善。

也有住戶提出，拉黑流程的具體時(shí)長、審批環(huán)節(jié)始終不透明，所謂“走流程”更像是拖延問題的托詞。

住宅與公寓分屬不同運(yùn)營方，現(xiàn)場(chǎng)處置協(xié)同偏弱

記者核實(shí)確認(rèn)，涉事的3棟D座隸屬于創(chuàng)智云城二期地塊。據(jù)項(xiàng)目官方公示信息，創(chuàng)智云城整體分為三期開發(fā)，其中二期以商務(wù)公寓與商業(yè)配套為核心業(yè)態(tài)。二期內(nèi)3棟B、D、E座由逸居公寓獨(dú)立運(yùn)營，樓棟配置專屬管家對(duì)接租戶日常需求。除逸居公寓外，園區(qū)其余辦公、商業(yè)區(qū)域，均直接由園區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)一管理。

兩種業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)兩套獨(dú)立的服務(wù)體系，逸居公寓的管家僅負(fù)責(zé)公寓租戶的入住辦理、戶內(nèi)報(bào)修、訴求收集等居住類服務(wù)，不隸屬于園區(qū)物業(yè)公司，也沒有公共區(qū)域的管理處置權(quán)限。園區(qū)公共區(qū)域包括地下車庫、公共活動(dòng)場(chǎng)地等，統(tǒng)一由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理維護(hù)。

按照現(xiàn)行對(duì)接規(guī)則，公寓住戶遇到公共區(qū)域問題，先反饋給樓棟管家，再由管家轉(zhuǎn)交給物業(yè)部門處理。多位住戶表示，中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)拉長了問題響應(yīng)周期。

記者查閱《關(guān)于印發(fā)我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（深價(jià)規(guī)〔2007〕1號(hào)）了解到，深圳普通住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，高層一級(jí)服務(wù)收費(fèi)上限為3.9元/㎡，該標(biāo)準(zhǔn)至今仍為全市物業(yè)收費(fèi)的官方參照依據(jù)。

除此之外，深圳普通住宅一級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，明確要求物業(yè)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，停車場(chǎng)需配備專職人員24小時(shí)巡視，及時(shí)糾正違章停車、保障車輛停放有序。

不少業(yè)主表示，4.6元/㎡的收費(fèi)已高出普通住宅一級(jí)指導(dǎo)價(jià)近18%，理應(yīng)匹配更高標(biāo)準(zhǔn)的秩序管理服務(wù)。

7月7日，針對(duì)業(yè)主反映的問題，記者致電小區(qū)物業(yè)進(jìn)行核實(shí)。工作人員明確回應(yīng)，針對(duì)地下車庫違停問題，涉事違規(guī)車輛的月卡拉黑流程正在推進(jìn)，“就這兩天就會(huì)解決”，并承諾最終一定會(huì)對(duì)相關(guān)車輛作出相應(yīng)地處理。

逸居公寓客服方面則表示，正在與物業(yè)對(duì)接相關(guān)問題，同步住戶訴求。但對(duì)于管家與物業(yè)的對(duì)接周期、問題辦結(jié)的具體時(shí)限，客服未給出明確說明。

7月10日，記者再次致電，接通物業(yè)前臺(tái)電話后，前臺(tái)工作人員表示對(duì)涉事車輛月卡拉黑的具體進(jìn)程并不清楚，僅告知業(yè)主可關(guān)注群內(nèi)通知。但記者向報(bào)料住戶核實(shí)時(shí)，對(duì)方表示群內(nèi)均未發(fā)布相關(guān)處置公告。涉事違停車輛是否完成拉黑、僵尸車清理、充電樁車位管理等其余問題是否啟動(dòng)專項(xiàng)整治，仍有待驗(yàn)證。